Рост цен на новостройки Санкт-Петербурга опережает вторичный рынок
Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга за период с 2020 по 2024 год, проведенный компанией Nikoliers, выявил значительное расхождение в динамике цен на первичном и вторичном рынках.
За пять лет разница в стоимости квадратного метра между новостройками и уже готовым жильем выросла более чем в шесть раз, увеличившись с 5% в 2020 году до впечатляющих 32% в 2024 году. Это говорит о существенном изменении баланса между этими двумя сегментами рынка.
Средняя стоимость квадратного метра новых квартир за этот период показала значительный скачок – рост на 77%, с 167 тысяч рублей в 2020 году до 296 тысяч рублей в 2024 году. Такой стремительный рост, по мнению экспертов Nikoliers, в первую очередь обусловлен запуском различных государственных программ льготного ипотечного кредитования. Эти программы существенно стимулировали спрос на новостройки, создав, таким образом, мощный фактор давления на цены.
Высокий спрос, превышающий предложение, неизбежно привел к росту стоимости жилья. Следует отметить, что данный эффект усилился за счет увеличения доли элитных сегментов рынка (бизнес-класс и премиум) в общем объеме предложения.
В 2024 году доля таких объектов достигла 35%, что составляет 607 тысяч квадратных метров, превысив показатель 2020 года на 3 процентных пункта. Это говорит о смещении спроса в сторону более дорогого жилья и, соответственно, о повышении средней стоимости квадратного метра на первичном рынке.
В то же время, вторичный рынок жилья, лишенный подобной масштабной государственной поддержки, демонстрировал значительно более умеренный рост цен. За пять лет стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на 41%, поднявшись с 158 тысяч рублей в 2020 году до 224 тысяч рублей в 2024 году. Это существенно ниже темпов роста цен на первичном рынке, что подчеркивает значительную роль государственных программ в формировании стоимости новостроек.
Важным фактором, влияющим на разницу в ценах между первичным и вторичным рынком, является активное внедрение программ длительной рассрочки платежа при покупке новостроек. Механизм эскроу-счетов, используемый при таких программах, подразумевает постепенное накопление средств на специальном счете.
Однако, замедленный темп пополнения этого счета влечет за собой дополнительные расходы для застройщика, связанные с обслуживанием банковского кредита. Эти дополнительные издержки неизбежно включаются в конечную стоимость квартиры, увеличивая разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком.
Прогнозы Nikoliers на ближайшую перспективу указывают на сохранение текущей разницы в ценах на уровне около 32% до конца 2025 года. Однако, в среднесрочной перспективе ожидается некоторое снижение этого разрыва до 15-20%. Это объясняется несколькими факторами.
Во-первых, увеличение доли новых домов, выходящих на вторичный рынок, приведет к увеличению предложения и, как следствие, к некоторому снижению цен.
Во-вторых, предполагаемое снижение ключевой ставки Центрального Банка России может повлиять на стоимость кредитования, что, в свою очередь, скажется на стоимости ипотеки и, соответственно, на ценах на первичном рынке.
В-третьих, возможное сокращение удорожания по программам рассрочки на первичном рынке и возвращение к более приемлемым ставкам также будет способствовать уменьшению разрыва.
В целом, ситуация на рынке недвижимости Санкт-Петербурга достаточно сложна и динамична, и на формирование цен влияет множество взаимосвязанных факторов, включая макроэкономические условия, государственную политику и спрос потребителей. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от сочетания этих факторов.
Подписывайтесь на Новости Санкт-Петербруга в Дзене.
