Разрыв цен: новостройки против вторичного жилья

Введение системы эскроу-счетов в 2019 году, призванной защитить покупателей от мошенничества, и последующее активное использование государственных программ поддержки ипотеки кардинально изменили ситуацию.

Льготные ипотечные программы, снизившие ставки до беспрецедентно низких уровней, резко увеличили спрос на новостройки. Этот спрос, подкрепленный относительно доступным кредитованием, привел к взлету цен на первичном рынке. Параллельно с этим, подорожание строительных материалов, начиная от цемента и заканчивая импортным оборудованием, а также рост зарплат строителей, существенно увеличили себестоимость строительства. Инфляция, как фактор, влияющий на все отрасли экономики, также внесла свой вклад в увеличение цен. Повышение ключевой ставки Центробанком, предпринятое для борьбы с инфляцией, хоть и немного охладило рынок, но не смогло полностью компенсировать воздействие других факторов.

В результате сейчас наблюдается значительная разница в стоимости квадратного метра между новостройками и вторичным жильем. Например, в старой Москве цена квадратного метра в новостройках на 51,4% выше, чем на вторичном рынке (428,9 тыс. рублей против 283,2 тыс. рублей соответственно) данные предоставлены директором направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергеем Шломовым.

В Новой Москве разница хоть и меньше, но все же составляет 22% (251,4 тыс. рублей в новостройках против 206,8 тыс. рублей на вторичном рынке). Эта разница, как прогнозируют эксперты, будет продолжать расти, хотя темпы роста могут несколько замедлиться.

Однако, простое сравнение цен не дает полной картины. Выбор между новостройкой и квартирой на вторичном рынке зависит от множества индивидуальных факторов и приоритетов покупателя.

Современные жилые комплексы отличаются разнообразием планировочных решений. Застройщики стремятся удовлетворить широкий спектр потребностей клиентов, предлагая не только комфортное жилье, но и возможности для отдыха, занятий спортом и даже работы.

Основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский, отмечает, что первичное жилье сейчас особенно выгодно при наличии льготных ипотечных программ, в частности, семейной ипотеки. На вторичном рынке действуют рыночные ставки, что значительно увеличивает затраты в долгосрочной перспективе.

В ряде случаев покупка квартиры в новостройке с использованием льготной ипотеки, например, семейной под 6%, может быть значительно выгоднее.

Директор по ипотечным продажам ГК «А101» Рустам Азизов, подчеркивает, что при соответствии условиям семейной ипотеки выгоднее приобретать квартиру у застройщика. Если же такая ипотека недоступна, необходимо сравнивать цены, так как стоимость квадратного метра на вторичном рынке может быть ниже из-за личных обстоятельств продавца.

Руководитель управления компании «Главстрой» Елизавета Родина, отмечает гибкость условий покупки новостроек, включая рассрочки и скидки. Отделка от застройщика обычно обходится дешевле, так как является типовой и позволяет экономить на материалах и работах, в отличие от индивидуального ремонта.

Преимущества новостроек

• Современные планировки: Новостройки, как правило, предлагают более современные и функциональные планировки, часто с просторными кухнями-гостиными, большими окнами и эргономичными решениями. Это особенно актуально для семей с детьми или людей, ценящих комфорт и удобство.
• Новые коммуникации: В новостройках установлены современные инженерные коммуникации, что гарантирует более надежную и эффективную работу систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения. Это снижает риск аварий и обеспечивает более высокий уровень комфорта.
• Современные материалы: При строительстве новостроек используются новые, более качественные и долговечные материалы, отвечающие современным стандартам экологичности и энергоэффективности. Это может сказаться на снижении расходов на коммунальные услуги в долгосрочной перспективе.
• Ипотека: Возможность приобрести новостройку в ипотеку с господдержкой делает ее доступнее для многих покупателей. Низкие ставки и различные программы субсидирования значительно снижают ежемесячные платежи.
• Инфраструктура: Многие новостройки строятся в районах с развивающейся инфраструктурой, где появляются новые школы, детские сады, магазины и парки. Это особенно привлекательно для молодых семей. Однако, на начальном этапе развития инфраструктура может быть недостаточно развита.
• Гарантии качества (в рамках Эскроу): Система эскроу-счетов обеспечивает защиту покупателей от рисков, связанных с недобросовестными застройщиками. Деньги перечисляются застройщику только после завершения строительства и регистрации права собственности.

Недостатки новостроек

• Более высокая цена: Как уже было отмечено, новостройки значительно дороже квартир на вторичном рынке.
• Отсутствие развитой инфраструктуры: В новых районах инфраструктура может быть недостаточно развита, потребуется время, чтобы появились все необходимые объекты.
• Риск задержек строительства: Несмотря на систему эскроу-счетов, задержки строительства возможны, хотя и реже, чем раньше.
• Необходимость отделки: В большинстве случаев новостройки сдаются без отделки, что требует дополнительных затрат на ремонт и обустройство.

Преимущества вторичного жилья

Более низкая цена: Квартиры на вторичном рынке, как правило, дешевле, чем новостройки.

Развитая инфраструктура: Квартиры на вторичном рынке обычно расположены в районах с уже развитой инфраструктурой.

Возможность немедленного заселения: Квартиру на вторичном рынке можно купить и заселиться сразу после оформления сделки.

Возможность выбора готового ремонта: Многие квартиры на вторичном рынке уже имеют ремонт, что избавляет покупателя от дополнительных затрат и времени.

Недостатки вторичного жилья

Более высокая стоимость коммунальных услуг: Старые дома, как правило, менее энергоэффективны, что приводит к более высоким расходам на коммунальные услуги.

Износ коммуникаций: В старых домах могут быть изношены инженерные коммуникации, что может привести к авариям и необходимости ремонта.

Неизвестная история квартиры: Вы не всегда можете быть уверены в истории квартиры, возможно наличие скрытых недостатков, которые могут проявиться позже.

Сложности с оформлением документов: Процесс оформления сделки с вторичным жильем может быть более сложным, чем с новостройкой.

В итоге выбор между новостройкой и вторичным жильем — индивидуальное решение, зависящее от финансовых возможностей, приоритетов и жизненных целей покупателя. Необходимо взвесить все «за» и «против», учитывая как текущую ситуацию на рынке недвижимости, так и долгосрочные перспективы. Консультация с опытным риелтором поможет объективно оценить все риски и преимущества каждого варианта.