Как повлияют рекомендации Минстроя о микроквартирах на рынок жилья Петербурга

По данным аналитических агентств, в 2024 году на квартиры площадью до 28 квадратных метров пришлось около трети (33%) всех сделок купли-продажи новостроек в Санкт-Петербурге. Это составляет внушительное количество – порядка 14 900 квартир. Средняя площадь таких квартир, приобретенных в прошлом году, составляла 23,6 квадратных метра.

Высокий спрос на компактное жилье объясняется, прежде всего, его доступностью для значительной части населения, особенно для молодых специалистов, студентов и людей, стремящихся минимизировать расходы на приобретение жилья. Данный сегмент рынка формирует значительную часть объемов продаж и оказывает существенное влияние на общую экономическую ситуацию в строительной отрасли города.

Рекомендация Минстроя предполагает увеличение минимальной площади квартир-студий до 28 квадратных метров. Это означает, что застройщикам придется пересматривать свои проекты, что неизбежно повлечет за собой корректировку стоимости жилья. Эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», входящего в крупный холдинг Setl Group, подсчитали, что увеличение площади квартиры на 4-5 квадратных метров (с учетом средних показателей 2024 года) приведёт к росту цены на квартиру минимум на 1 миллион рублей. Это существенное увеличение стоимости жилья, которое может оказаться непосильным для значительной доли потенциальных покупателей.

Самым популярным выбором среди студий являются варианты площадью 24-25 кв. м. Разработка проектов с большей площадью, например, 29-30 метров, не является оптимальной, поскольку это ведет к удорожанию приобретения и фактически приближает объект к стандартным габаритам однокомнатных квартир, — подчеркивает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

По оценкам экспертов, примерно четверть потенциальных покупателей мини-студий не смогут позволить себе приобретение жилья с учетом нового минимального размера площади, предложенного Минстроем. Это может привести к снижению объемов продаж на первичном рынке, создаст дополнительные трудности для застройщиков и, как следствие, повлияет на темпы развития строительной отрасли в Санкт-Петербурге. Некоторые аналитики прогнозируют уменьшение объемов строительства, а также переориентацию застройщиков на более дорогие сегменты рынка недвижимости.

Возникает вопрос об альтернативе для тех, кто привык к компактным форматам жилья и не готов платить значительно большую сумму за увеличение площади. Эксперты указывают на апартаменты, которые формально не относятся к жилой недвижимости и, следовательно, не попадают под действие рекомендаций Минстроя. Однако, приобретение апартаментов сопряжено со своими сложностями: это, как правило, более высокая стоимость обслуживания, отсутствие права на льготы, предоставляемые собственникам жилых помещений, а также ограничения по использованию государственных программ поддержки ипотечного кредитования. Таким образом, предлагаемая альтернатива не является полностью равноценной заменой и может быть доступна не всем категориям населения.

В целом, рекомендация Минстроя по увеличению минимальной площади квартир-студий представляет собой неоднозначное решение, имеющее как потенциальные положительные, так и отрицательные последствия. С одной стороны, это может повысить качество жизни в новых жилых комплексах, обеспечив более комфортные условия проживания. С другой стороны, существенное удорожание жилья может сделать его недоступным для значительной части населения, ограничивая социальную мобильность и доступность жилья для молодых специалистов и семей с низким и средним доходом.

Анализ, проведенный экспертами City Solutions, показывает, что в Санкт-Петербурге ограничения, касающиеся однокомнатных квартир, могут коснуться почти 28% от общего числа предложений. Для квартир с двумя и тремя комнатами воздействие будет менее выраженным: лишь 2,5% двухкомнатных и 3,9% трехкомнатных квартир не соответствуют новым стандартам.

Апартаменты могут занять нишу самых маленьких площадей, поскольку жилые объекты ориентируются на более просторные варианты, и инициативы Минстроя лишь стимулируют этот тренд. Однако малогабаритные квартиры по-прежнему пользуются популярностью и будут востребованы благодаря своей доступной цене, особенно учитывая, что для многих покупателей число комнат важнее, чем общая площадь, – констатировал генеральный директор строительной компании City Solutions в Петербурге Василий Тимофеев.